Analyysi: Vuokrien lasku – Onko asumistuki syyllinen vai syntipukki?

Helsingin Sanomat esitti artikkelissaan (11.1.2025), että vuokramarkkinoiden nykyinen viileneminen on suoraa seurausta hallituksen asumistukileikkauksista. Artikkelin argumentaatio rakentuu oletukselle, jonka mukaan julkinen tuki on toiminut keinotekoisena hintalattiana, jonka murtuminen nyt korjaa markkinat. Vaikka korrelaatio on ilmeinen, HS:n analyysi syyllistyy klassiseen metodologiseen virheeseen sekoittaessaan poliittisen ajoituksen ja syvemmän markkinadynamiikan. On kysyttävä, onko kyseessä todellinen kausaalisuhde vai kapea-alainen tulkinta, joka sivuuttaa asuntomarkkinoiden historialliset lainalaisuudet.

Kun tarkastelemme asuntomarkkinoita pidemmällä aikavälillä, havaitsemme, että vuokratasoa ja kiinteistöjen arvoa ohjaavat huomattavasti voimakkaammat voimat kuin sosiaalituet: korkotaso, tarjonnan volyymi ja yleinen taloussuhdanne.

1. Historiallinen oppitunti: 90-luvun lama

Monilla on vielä tuoreessa muistissa 1990-luvun alun kiinteistömarkkinoiden romahdus. Tuolloin omakotitalojen ja osakeasuntojen myyntiarvoista saattoi sulaa kolmannes – esimerkiksi 1,3 miljoonan markan kodin arvo saattoi pudota alle 900 000 markkaan.

Tuolloin kukaan ei syyttänyt hintojen laskusta asumistukea, vaan syyt olivat makrotaloudelliset: korot olivat kestämättömällä tasolla ja työttömyys kasvoi. On huomionarvoista, että laman aikana vuokrataso ei suinkaan laskenut samassa suhteessa kuin asuntojen hinnat; päinvastoin, korkeat korot ja kiristynyt lainansaanti pakottivat ihmiset vuokramarkkinoille, mikä piti kysyntää yllä. Nykyinen vuokrien lasku ei siis ole "normaali" reaktio talouskriisiin, vaan se vaatii selittäjäkseen muuta kuin pelkän tukipolitiikan.

2. Ylitarjonta on nykyhetken todellinen ajuri

Toisin kuin 90-luvun lamassa, nykyisessä tilanteessa on yksi merkittävä poikkeustekijä: massiivinen ylitarjonta. Vuosina 2020–2023 Suomeen valmistui ennätysmäärä uusia asuntoja. Kun taloussuhdanne viileni ja korot nousivat, markkinoilla oli yhtäkkiä enemmän tarjontaa kuin maksukykyistä kysyntää.

Kun HS uutisoi vuokrien laskusta "tukileikkausten näkyvyytenä", se jättää huomiotta sen, että vuokranantaja joutuu laskemaan hintaa ensisijaisesti välttääkseen tyhjät kuukaudet. Jos naapurustossa on kymmeniä tyhjiä, uusia yksiöitä, vuokrataso laskee markkinalogiikan, ei pelkän sosiaalipoliittisen päätöksen vuoksi. Akateemisesta näkökulmasta onkin kyseenalaista antaa poliittiselle päätökselle kunnia kehityksestä, joka on jo valmiiksi markkinoiden ylikuumenemisen purkautumista.

3. Kiinteistöjen arvo ja laskennalliset virheet

On harhaanjohtavaa väittää, että asumistuki olisi ollut "ylikalliiden vuokrien aiheuttaja". Asuntojen ja kiinteistöjen arvonlasku on tällä hetkellä seurausta tuottovaatimusten noususta. Kun sijoittaja saa riskitöntä tuottoa valtionlainoista, vuokratuoton on noustava tai asunnon hinnan laskettava, jotta sijoitus on kannattava. Tässä yhtälössä asumistuen leikkaus on vain marginaalinen tekijä verrattuna Euroopan keskuspankin ohjauskorkoon.

Johtopäätökset

Asumistuen demonisointi vuokratason nousun syypäänä on poliittisesti tarkoitushakuista tai vähintäänkin taloustieteellisesti pelkistettyä. Se peittää alleen sen tosiasian, että elämme parhaillaan voimakasta markkinakorjausta, joka muistuttaa dynamiikaltaan aiempia talouskriisejä.

On vaarallista rakentaa asuntopoliittista keskustelua puutteellisten laskenta-arvojen varaan. Vuokrat laskevat nyt, koska tarjonta ylittää kysynnän ja sijoittajien on pakko sopeutua uuteen korkoympäristöön. Syy-seuraussuhteen kääntäminen asumistukeen on monimutkaisen ilmiön liiallista yksinkertaistamista, joka sopii ehkä päivänpoliittiseen narratiiviin, mutta ei kestä tarkempaa taloushistoriallista tarkastelua.

Lähdeluettelo

• Eerola, E. & Saarimaa, T. (2020). Asumistuki ja vuokrat: Tutkimusnäyttö ja politiikkatoimet. Valtion taloudellinen tutkimuskeskus VATT.

• Helsingin Sanomat (2025). Vuokrien laskussa näkyvät ylitarjonta ja tukileikkaukset. Talousosasto, 15.1.2025. https://www.hs.fi/talous/art-2000011750525.html

• Kuntaliitto (2024). Asuntomarkkinoiden kehitys ja rakentamisen suhdannekuva. Raportteja asuntopolitiikan suunnoista.

• Suomen Pankki (2023). Eurojärjestelmän rahapolitiikka ja asuntomarkkinoiden välittymismekanismi. Pankin asiantuntija-artikkelit.

• Tilastokeskus (2024). Osakeasuntojen hinnat ja vuokrien kehitys 1980–2024. Virallinen Suomen tilasto.

• Vihriälä, V. (1997). Banks and the Finnish Credit Cycle 1986–1995. Bank of Finland Studies E:7.